Progettazione e Realizzazione di un Loft
CASA AMA….PROGETTO E REALIZZAZIONE DI UN LOFT….sospesa nel tempo spazi incorniciati da archi, giochi di luce creano false volte, piccoli decori attirano l’attenzione di chi si trova a osservare CASA AMA..
progettazione e realizzazione: Dott. Izzo Giovanni, Dott. Arch. Bruno Laura, Impresa Covertec srl
DIA SCIA CIL Cosa sono?
IMPORTANTE!
A seguito dell’entrata in vigore della Legge 22 maggio 2010 n. 73, di conversione del D. L. 25 marzo 2010, n. 40, che introduce la liberalizzazione di taluni interventi minori, compresa (a determinate condizioni) la manutenzione straordinaria, mediante la modifica dell’art. 6 del DPR 380/01 s.m.i. e della manovra finanziaria del luglio 2010, che introduce la c.d. S.C.I.A., l’attività edilizia può essere ricondotta alle seguenti macro procedure, ampiamente illustrate nelle pagine che seguono.
Gli Uffici valuteranno le richieste presentate da privati cittadini, ditte, enti, ecc., inerenti gli interventi edilizi da realizzarsi e/o realizzati (in quest’ultimo caso viene verificata la sussistenza dei requisiti che ne consentano la sanatoria).
Le domande, corredate da idonea documentazione a firma di un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, ecc. nell’ambito della propria competenza professionale), vanno compilate sull’apposita modulistica prelevabile dalle pagine DI OGNI COMUNE.
Le stesse vanno poi inoltrate, con le modalità di seguito indicate, agli uffici competenti in funzione dell’intervento da effettuarsi e della relativa procedura da adottarsi.
RISTRUTTURARE CASA.
BISOGNA AVERE I PERMESSI E DICHIARARE I LAVORI PER LEGGE.
MA COME SI FA E DOVE SI DICHIARANO I LAVORI?
ECCO LA SPIEGAZIONE…SEMPLICE ED ESAUSTIVA:
DIA, DICHIARAZIONE DI INIZO ATTIVITA’ – Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/01
Attività edilizia subordinata a D.I.A. (in alternativa al permesso di costruire)
- opere di manutenzione straordinaria non rientranti nel campo di applicazione dell’articolo 6 del D.P.R. n. 380/01 s.m.i. quali interventi strutturali, installazione di pannelli solari, fotovoltaici e termici da realizzare in zona A, ecc.;
- opere di restauro e risanamento conservativo;
- ristrutturazioni edilizie, comprensive della demolizione e della ricostruzione con la stessa volumetria , superficie e sagoma dell’edificio preesistente;
- interventi sottoposti a permesso di costruire, qualora siano specificamente disciplinati da piani attuativi che contengano precise disposizioni plano volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal Consiglio comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti;
- sopralzi, addizioni, ampliamenti e nuove edificazioni in diretta esecuzione di idonei strumenti urbanistici diversi dai suddetti piani attuativi ma recanti analoghe previsioni di dettaglio;
- mutamenti di destinazione d’uso di immobili o loro parti, che non comportino interventi di trasformazione dell’aspetto esteriore, e di volumi e di superfici; la nuova destinazione d’uso deve essere compatibile con le categorie consentite dalla strumentazione urbanistica per le singole zone territoriali omogenee;
- impianti serricoli funzionali allo sviluppo delle attività agricole, di cui alla Lr n.8/1995;
- parcheggi con capienza massima di 300 posti auto, da destinare a pertinenze di unità immobiliari e da realizzare nel sottosuolo del lotto su cui insistono gli edifici, se conformi agli strumenti urbanistici vigenti.
•1. l’attività edilizia può iniziare dopo 30 giorni;
•2. la D.I.A. deve essere corredata, dall’indicazione dell’impresa esecutrice dei lavori e dal D.U.R.C.;
•3. il progettista, o un tecnico abilitato, deve emettere un certificato di collaudo finale che attesti la conformità dell’opera al progetto presentato.
•4. lo stesso tecnico deve presentare la ricevuta dell’avvenuta presentazione della variazione catastale ovvero una dichiarazione che le opere di cui alla D.I.A. non hanno comportato modificazioni del classamento.
SCIA, SEMPLICE COMUNICAZIONE DELL’INIZIO DEI LAVORI – Legge 122/2010
Riguarda quell’Attività edilizia subordinata a semplice comunicazione dell’inizio dei lavori da parte dell’interessato all’Amministrazione comunale, nel rispetto dei medesimi presupposti di cui all’art. 6 comma 1 del DPR 380/01
A tale comunicazione vanno allegate eventuali autorizzazioni obbligatorie ai sensi della normativa di settore (autorizzazione paesaggistica, archeologica, nulla osta dei Vigili del Fuoco, autorizzazione sismica, pareri igienico sanitari …)
Gli interventi per i quali è richiesta la semplice comunicazione sono, ad esempio:
a. opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni (es. installazione di un teatro tenda, di un tendone da circo);
b. opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati (es. realizzazione di uno spazio vuoto per isolare le parti interrate di un edificio dal terreno circostante, atto ad impedire infiltrazioni d’acqua);
c. pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) (centro storico) degli strumenti urbanistici vigenti di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1969 n. 1444;
d. aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
CIL, COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI _ Legge 22 maggio 2010, n. 73
Tale comunicazione viene richiesta quando devono essere realizzati interventi di:
manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b) D.P.R. 380/01 s.m.i., ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici.
La comunicazione di inizio dei lavori dovrà contenere i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori, relazione tecnica asseverata datata e corredata dagli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato il quale dichiari di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente.
Tale relazione dovrà contenere, inoltre, specifica attestazione in ordine alla conformità delle opere da realizzare rispetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi vigenti e alla circostanza che la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo. Il tutto sempre nel rispetto dei medesimi presupposti di cui all’art. 6 comma 1 del DPR 380/01 s.m.i.
La Comunicazione di Inizio Lavori impegna in modo particolare il tecnico professionista che è chiamato a redigere il progetto delle opere da effettuare, composto da:
- relazione tecnica di intervento;
- grafici esplicativi delle opere da realizzare;
- dichiarazioni;
- asseverazioni, sotto la propria responsabilità;
- aggiornamento catastale dell’unità immobiliare interessata dagli interventi previsti nel progetto allegato.
PERMESSO A COSTRUIRE
- opere edilizie non rientranti nei casi di comunicazione di inizio lavori e di D.I.A. precedentemente elencati;
- interventi di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica non rientranti nelle ipotesi in cui è prevista la D.I.A.;
- interventi disciplinati da specifiche norme di settore, che possono essere autorizzati in deroga agli strumenti urbanistici vigenti (parcheggi pertinenziali, recupero abitativo dei sottotetti, interventi straordinari di ampliamento, di demolizione e ricostruzione e di riqualificazione delle aree urbane degradate previsti dal c.d. piano-casa);
- accertamenti di conformità urbanistica ed edilizia
I colori della casa
E’ l’ultima fase dei lavori di ristrutturazione ma è anche la più importante. E’ la fase che dà carattere alla casa insieme agli arredi.I colori sono fondamentali. Soprattutto se non si può o non si vuole affrontare una rivoluzione completa. Il decoro è fatto sia dal colore delle pareti sia dai tessuti, i tendaggi. Sono il vestito che permette di modificare un ambiente ma anche valorizzare quello che c’è!
per esempio:
Dipingere delle pareti color Tortora dona un pizzico di eleganza se la casa è molto luminosa, così come il grigio nelle diverse tonalità e il grafite, come così poter giocare con il verde acido, per evidenziare una parete in ogni stanza, con altri colori contenente una goccia di nero. E con questi dipingere un particolare della stanza, come termosifone, o la tenda, o inserire un intarsio di carta da parato con disegni tra il bianco e il colore scelto nella stanza.
CONSIGLI PER LA POSA DEI PAVIMENTI
CONSIGLI PER LA POSA DI PAVIMENTI INTERNI ED ESTERNI
Occorre premettere che il pavimento, essendo la parte in vista, rivela tutti i difetti che possono essere causati anche dagli strati sottostanti. È bene quindi che le eventuali anomalie presentate dalle nostre piastrelle vengano scoperte e segnalate prima della posa.
Questo per due motivi:
1. la legislazione vigente prevede che eventuali contestazioni sul materiale avvengano prima della posa;
2. gli interventi riparatori che prevedano la sostituzione di materiale in opera sono estremamente costosi e difficilmente accettati dal cliente finale. Non si prendono in considerazione reclami su materiale già posato.
Si consiglia sempre di effettuare una mescolatura dei prodotti ceramici per una posa miscelata, prelevando pacchi da diversi pallets e le piastrelle da vari pacchi. È inoltre peculiare del prodotto una certa scalibratura per cui la posa dovrà essere eseguita lasciando una certa fuga fra le piastrelle; la fuga può avere una larghezza variabile, a seconda del gusto dell’utilizzatore. È anche opportuno che le piastrelle vengano tutte montate nello stesso senso, prendendo come riferimento i lati di trafila.
Particolari accorgimenti devono essere presi per i pavimenti esterni in quanto le condizioni ambientali alle quali vengono sottoposti possono essere estremamente gravose e comunque in grado di provocare danni a qualsiasi tipo di piastrella. Le sollecitazioni principali che devono essere neutralizzate sono dovute alle infiltrazioni di acqua, ed alle dilatazioni e contrazioni causate dalle escursioni termiche. Per ridurre la possibilità di formazioni di ghiaccio sottostante, occorre evitare che l’umidità, che può filtrare dai giunti e dalle fughe del pavimento, ristagni sotto il pavimento stesso. Occorre quindi progettarlo in modo tale da fargli avere una opportuna pendenza, ed un’impermeabilizzazione.
A titolo di esempio, si mostra il disegno seguente:
Sezione degli strati di posa
- Vista planimetrica delle aree limitate dai giunti
Servizio consulenza
Domande e risposte
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UNA DOMANDA URGENTE…QUESTIONE DI STILE
“ Gentile architetto, ho un quesito URGENTE da porle spero voglia rispondermi. Ho ristrutturato la mia casa, che è piuttosto grande, (circa 400 mq. su 3 livelli) ed ho impiegato per gli ambienti le piastrelle di gres porcellanato naturgress di Iris ceramica, denominate “Monterivo” per i due piani giorno e “Volterra rosso”, per il piano superiore (zona letto con tetto lamellare). Avevo, però scelto le piastrelle e i rivestimenti per i 3 bagni di tonalità e stile completamente diverso (sul celeste per due bagni e sul verde per il bagno della zona letto). Sta di fatto che il piastrellista mi ha messo un dubbio atroce, perchè mi ha detto che a suo giudizio i bagni devono riprendere lo stile e le tonalità del resto degli ambienti. Cosa devo fare? Posso utilizzare la mia idea di spezzare “brutalmente” le tonalità degli ambienti bagno o ha ragione il piastrellista e devo fare una ulteriore ma necessaria spesa?
Grazie per la risposta
ASSOLUTAMENTE NO!
VA BENE SPEZZARE!
La continuita’ di stile va ricercata negli arredi, nello stile delle porte, mentre pe quanto riguarda i rivestimenti basta che le colorazioni delle piastrelle a terra e delle pareti siano assonanti, cioà colori abbinabili. Ora le ha installato a terra del cotto colore rosso, crema, con effetti chiaro scuro, abbinando colori celeste e verde, che sono colori contigui e vanno benissimo e se qual’ora fossero estremamente moderne, andrebbero bene lo stesso.
Un sottotetto abitabile?
Perché un sottotetto sia “abitabile”, cioè permetta la permanenza al suo interno di persone, le leggi nazionali fissano due parametri-base:
- altezza dal pavimento minima:
- non inferiore a 2,7 metri per locali a soggiorno
- non inferiore a 2,4 metri per i locali a servizio, come i bagni e i corridoi.
- se nel locale esistono altezze inferiori bisogna chiuderli ad armadio o ripostiglio.
- rapporto areolluminante ( rapporto tra la superficie del pavimento e quella delle finestre)
- non deve essere inferiore a un ottavo.
Cioè se il pavimento (ripostigli chiusi esclusi) misura per esempio 40 metri quadrati, la parte vetrata delle finestre deve essere perlomeno di 5 metri quadrati (1/8 di 40 metri quadri).
Queste norme rigide e che risalgono a diversi anni fa (decreto ministeriale 5 luglio 1977, legge 457/78) sono state però notevolmente ammorbidite da varie leggi regionali.
Le leggi regionali fissano due parametri: l’altezza minima e l’altezza “media ponderale”. Per l’altezza minima vale quanto già detto. Per esempio, in Lombardia essa è pari a 1,5 metri: gli spazi inferiori a questa misura vanno chiusi da armadietti. L’altezza media è invece, sempre in Lombardia, uguale a 2,4 metri per i locali normali. Si fa quindi una media tra l’altezza massima del sottotetto e l’altezza minima di 1,5 metri consentita.
Un box da convertire nel primo piano di una casa.
La decisione è insita nel regolamento edilizio del Comune di Residenza.
Il parametro principale è l’agibilità, (non si chiama più abitabilità con l’entrata in vigore del Testo Unico). L’agibilità deve rispettare dei paramentri ben precisi, tra cui l’altezza:
- 2,70 per locali adibiti a residenza;
- 2,40 per locali adibiti a corridoi, disimpegni in genere, bagni, gabinetti ed ripostigli ;
- 2,20 per locali non destinati a permanenza delle persone : cantine, autorimesse private, locali di sgombero, lavanderie, locali tecnici.
Inoltre biosgna rispettare i rapporti aero-illuminanti:
le superfici interne delle parti opache delle pareti non debbono presentare tracce di condensazione permanente.
Negli alloggi tutti i locali devono avere l’illuminazione naturale diretta, adeguata alla destinazione d’uso, eccetto quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani scala e ripostigli. Per ciascun locale di abitazione l’ampiezza delle finestre deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore luce diurna medio non inferiore al 2%, e comunque la superficie finestrata apribile non deve essere inferiore ad 1/8 della superficie del pavimento.
Deve essere assicurata, in ogni caso, l’aspirazione di fumi, vapori od esalazioni nei punti di produzione (cucina, gabinetti, ecc.) prima che si diffondano.
Quando le caratteristiche tipologiche degli alloggi già esistenti diano luogo a condizioni che non consentano di fruire di ventilazione naturale, si dovrà ricorrere alla ventilazione meccanica centralizzata, immettendo aria opportunamente captata e con requisiti igienici soddisfacenti.
Altri parametri da rispettare che ritroviamo nei regolamenti edilizi comunali sono:
- PAVIMENTO PIANO TERRENO deve essere garantito che il pavimento del piano terreno sia posizionato ad una quota superiore, di almeno cm. 20, rispetto al piano stradale e/o al terreno circostante e che disponga di una sottostante camera d’aria dell’altezza minima di cm. 30, dotata di bocche esterne contrapposte atte a garantire una sufficiente ventilazione.
PONTEGGIO METALLICO
Chi mi scrive mi ha inviato una foto che per privacy non pubblico, ma mi fa ossrvare che un ponteggio è in parte appoggiato sulla careggiata di una strada, previo interposizione di blocchi di tufo.
SCRIVIMO UNA PREMESSA:
LA Piastra di base PER DEFINIZIONE (circolare 44/90 M.Lav.) é :
si definisce piastra di base l’elemento di ponteggio utilizzato per realizzare la ripartizione sulla superficie d’appoggio del carico gravante sul montante. Le piastre di base possono essere: – FISSE – REGOLABILI.
Le basette sono costruite da una piastra di base ( circolare o quadrata ) con dimensioni di diametro 15 cm- spessore minimo 5 mm e da una vite filettata che può avere diverse lunghezze. Da tempo quasi tutti i costruttori di ponteggio autorizzati, producono basette regolabili con vite “rullata”. Diversamente dalla filettatura tradizionale, la rullatura ha il grande pregio di non asportare materiale dalle pareti del tubo che viene filettato. Ciò significa che lo spessore iniziale del tubo dal quale si ricava la vite, resta inalterato anche dopo il processo di filettatura, denominato appunto rullatura.
Il risultato è che modulo di resistenze del tubo ( w ) non si modifica perché rimane inalterato lo spessore delle pareti del profilato.
Nella costruzione della basetta regolabile, sono estremamente importanti i seguenti aspetti:
- il rapporto esistente tra la parte utile di vite filettata ed il pezzo fisso che penetra nel montante del ponteggio;
- la differenza tra il diametro interno del montante ed il diametro esterno della vite.
Questi fattori generano un fattore angolare ( radiante ) che influenza pesantemente l’angolo di rotazione dell’elemento.
D.M. 2/9/68 ( deroga al D.P.R. n.164/1956 )
E’ ammessa deroga sulla disposizione della superficie della piastra di base metallica di cui all’articolo 35 del D.P.R.n.164 del 7/1/56, a condizione che :
- la piastra di base metallica di sostegno dei montanti abbia una superficie di appoggio non inferiore a 150 cmq;
- la resistenza meccanica di dette piastre sia attestata mediante certificato, dopo l’esecuzione di prove, condotte su almeno 5 campioni , delle quali risulti che non si sono determinate deformazioni permanenti sotto un carico di 2000 daN sulle basette.
- le piastre di base siano corredate da elementi di ripartizione aventi dimensioni e caratteristiche adeguate ai carichi da trasmettere ed alla consistenza dei piani di posa.
Circolare 18/04/1986 n.2146/om-4M.L.P.S.(chiarisce quanto già espresso nel D.P.R.164)
E’ vietato l’utilizzo promiscuo di elementi di ponteggio facenti parte di attrezzature “ancor che autorizzate” di marca e/o tipo diverso. Le basette regolabili come qualsiasi altro elemento di ponteggio, devono essere autorizzate: conseguentemente devono far parte del libretto di autorizzazione Ministeriale che la ditta costruttrice del ponteggio, deve obbligatoriamente rilasciare all’acquirente. L’elemento deve quindi avere requisiti e caratteristiche tecniche-costruttive corrispondenti a quanto riportato nel disegno allegato alla copia del libretto. Anche le modalità di utilizzo devono corrispondere a quanto disposto nel relativo schema autorizzato. L’elemento deve essere utilizzato obbligatoriamente con altri elementi appartenenti ad unica autorizzazione ministeriale. Il problema, come è possibile intuire, non è di natura tecnica, ma ha carattere legale. In caso di sinistro, il Magistrato deve poter individuare senza esitazione il marchio del costruttore.
Le basette regolabili devono avere determinate caratteristiche di Portata (2000 daN) e una dimensione minima della piastra non inferiore a 150 cmq. La dimensione della piastra spesso è insufficiente a ripartire il carico assiale di un generico montante di un ponteggio in condizione di servizio (800 daN circa). Da qui la necessità di inserire un elemento di interposizione tra la piastra ed il piano d’appoggio del ponteggio con dimensioni tali da poter garantire la stabilità del montante. Tale valutazione però spetta al progettista il quale deve valutare la consistenza del piano d’appoggio e conseguentemente decidere dimensioni e natura dell’elemento di interposizione.
N.B.: un terreno qualsiasi non compatto, ha una portata di circa 1daN/cmq.
Spesso lo stesso asfalto stradale non offre sufficienti garanzie di tenuta a causa del fatto che le piastre essendo metalliche possono d’estate “sfondare” il pavimento. Conseguentemente è buona pratica interporre tra le piastre ed il piano d’appoggio del ponteggio, un elemento di legno di dimensioni superiore alla piastra. Attualmente sono in commercio degli elementi di interposizione realizzati in materia plastica (sottobasette) che svolgono una efficace azione di ripartizione dei carichi.
La discrezione del tecnico deve portarlo a vedere tutto l’insieme del progetto, per rimanere coerente, in ogni sua parte. ecco che nel caso della foto una parte è appoggiata su blocchi di tufo e una parte è direttamente appoggiata sul manto di asfalto, che appunto col calore rischia di sciogliersi.
Attendo commenti!
DIA: modifiche definitive
NOVITA’.
Il decreto “incentivi” è legge: al via gli interventi di edilizia libera e “quasi libera”.
Sulla Gazzetta Ufficiale n. 120 del 25 maggio 2010 è stato pubblicata la L. 73/2010, legge di conversione del Decreto “incentivi” (D.L. 40/2010).
Il Decreto Legge 25 marzo 2010 n. 40, entrato in vigore il 26 marzo 2010, prevede, all’art. 5, la riscrittura dell’art. 6 (Attività edilizia libera) del D.P.R. 380/2001, Testo Unico dell’Edilizia.
Inizialmente il D.L. prevedeva la possibilità di realizzare, senza alcun titolo abilitativo, gli interventi edilizi di manutenzione ordinaria e straordinaria (che non comportano l’aumento del numero delle unità immobiliari) , “salvo più restrittive disposizioni previste dalla disciplina regionale (…)”.
In base al testo pubblicato le norme nazionali prevalgono su quelle regionali mentre per la manutenzione straordinaria sarà di nuovo obbligatorio l’intervento del tecnico.
Rientrano negli interventi realizzabili senza alcun titolo abilitativo:
- gli interventi di manutenzione ordinaria
- gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio
- le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato
- i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari
- le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola
Gli interventi individuati dal comma 2° sono invece i seguenti:
- gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;
- le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;
- le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
- i pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al Decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
- le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Per questa seconda tipologia di interventi (2° comma) sarà necessario inviare preliminarmente al comune una comunicazione di inizio lavori, cui dovranno essere allegati:
- i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori
- una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato
- una dichiarazione del tecnico che asseveri di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente e che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo
A differenza di quanto accade per la presentazione della DIA, non sarà necessario attendere 30 giorni per avviare i lavori che potranno avere inizio subito.
Vale la pena sottolineare, inoltre, che per la denuncia di inizio attività non è attualmente richiesta né l’apposizione della data certa sulla relazione tecnica né la dichiarazione di indipendenza del tecnico.
RIASSUMENDO
ATTIVITA’ LIBERA
- Manutenzione ordinaria
- Interventi per eliminare le barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o ascensori esterni
- Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo
- Serre mobili stagionali e movimenti di terra per l’agricoltura
- Documenti: nessuno
- Tempi d’attesa: zero
COMUNICAZIONE E RELAZIONE TECNICA
- Manutenzione straordinaria che non riguardi le parti strutturali dell’edificio, non comporti aumento del numero delle uniotà immobiliari, non incrementi i parametri urbanistici (superfici e volumi)
- Opere per esigenze temporanee
- Pavimentazione e finitura di spazi esterni
- Pannelli solari, termici e fotovoltaici e fuori dai centri storici
- Aree ludiche e arredi di aree pertinenziali
- Documenti: comunicazione dell’inizio dei lavori, con allegate le autorizzazioni necessarie secondo le normative di settore.Per la sola manutenzione straordinaria bisogna:
- indicare anche l’impresa cui sono affidati i lavori
- allegare una relazione con gli elaborati progettuali, preparata da un tecnico abilitato
- Tempi di attesa: zero
DENUNCIA D’INIZIO ATTIVITA’ (DIA)
- Manutenzione straordinaria che riguardi le parti strutturali dell’edificio, comporti aumento del numero delle unità immobiliari, o incrementi i parametri urbanistici (superfici e volumi)
- Documenti: denuncia d’inizio attività + relazione con gli elaborati progettuali, preparata da un tecnico abilitato + certificato di collaudo finale
- Tempi d’attesa: 30 giorni dalla Dia
D.L. 40/2010
DL_40_ Incentivi_coordinato
SI DICEVA CHE:
Sembrerebbe che ci sia stata la cancellazione della norma secondo cui ci fosse una deroga da parte delle Regioni per recepire o meno il DL sulla omissione della DIA.
Il DL 40/2010 è già applicabile da circa un mese in quasi tutte le Regioni eccetto quelle dove sono vigenti leggi regionali più restrittivi, come Lombardia, Liguria, Emilia Romagna, Toscana, Umbria, Val d’Aosta, Provincia di Trento, Provincia di Bolzano, Campania e Sicilia.
Con l’emendamento Ventucci, tutte le regioni passerebbero al regime semplificato.
Tuttavia, si sottolinea che per le manutenzioni straordinarie sia comunque necessario presentare la comunicazione di inizio lavori, già prevista dal DL 40/2010, ed in più bisognerà allegare una relazione tecnica e un progetto firmati da un tecnico abilitato.
Inoltre rimane l’obbligo di rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e le altre norme di settore (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, relative all’efficienza energetica e del Codice dei beni culturali e del paesaggio). E rimane l’obbligo della prsentazione della modifica dello stato dei luoghi al catasto.
Rumori e Molestie
_ INSTALLAZIONE CONDIZIONATORI_
Il rischio di danno. La disciplina è regolata innanzi tutto dall’articolo 1122 del Codice civile, per il quale ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che facciano danno alle parti comuni dell’edificio e alle proprietà degli altri condomini. In pratica, l’articolo di legge vieta ogni danno che comporti una diminuzione di valore delle parti comuni o delle singole proprietà, in base alla funzione di queste ultime.
In particolare, costituisce danno alle cose comuni anche il pericolo, attuale e non solo ipotetico, connesso al rischioso funzionamento o con alla realizzazione imperfetta di un impianto – come un sistema di aria condizionata – quando l’installazione e l’uso dello stesso comporti la possibilità di danno alle parti o agli impianti centrali (secondo la pronuncia della Cassazione 870 del 25 gennaio 1995).
Vale inoltre la pena di ricordare che le opere relative agli impianti di climatizzazione – ad aria o ad acqua – possono essere di diversa entità e che gli impianti ad aria sono generalmente costituiti da due corpi: uno da installare all’interno della proprietà e l’altro (il motore) all’esterno. Ed è proprio questo motore esterno a creare le occasioni più frequenti di contenzioso (mentre non esistono grosse questioni quando si tratta di piccoli apparecchi trasportabili oppure quando si tratta di apporre dei fori nel vetro delle finestre).
Il “decoro” dell’edificio. Quando vi sia necessità di installare il motore all’esterno – particolarmente quando non c’è la possibilità di alloggiare il motore sulla terrazza ed è quindi necessario installarlo sui muri perimetrali – la questione diventa complessa.
É vero infatti che, a norma dell’articolo 1102 del Codice civile, il condomino può usare delle parti comuni condominiali (naturalmente purché non impedisca il pari godimento degli altri e faccia l’opera a sue spese). Ma è anche vero che, nell’uso delle parti comuni, il condomino non deve alterare la sicurezza, la statica e il decoro architettonico dell’edificio (articolo 1120, secondo comma, del Codice civile).
L’ok dell’assemblea.
L’installazione del corpo motore in facciata in genere non crea particolari problemi di statica e sicurezza, ma può creare questioni in tema di estetica dell’edificio. Per questo è opportuno che l’interessato all’installazione dell’impianto sottoponga preventivamente il progetto all’amministratore e all’assemblea condominiale, anche il decoro architettonico non è materia di cui l’assemblea possa disporre a maggioranza. Il diritto alla integrità del decoro appartiene, infatti, a ciascun condomino, prima ancora che alla collettività condominiale. Il che sta a significare che le decisioni dell’assemblea – favorevoli o contrarie – all’installazione del climatizzatore individuale – non possano essere considerate ultimative. Tant’è vero che, in caso di decisione favorevole, il condomino può comunque rivolgersi all’autorità giudiziaria per chiedere il ripristino e l’eliminazione del corpo esterno ritenuto antiestetico, ovvero promuovere un ricorso contro la delibera assembleare.
Allo stesso modo, quando la delibera assembleare è sfavorevole all’installazione dell’impianto, il condomino interessato può comunque dar corso all’opera, invocando l’articolo 1102 del Codice civile. In questo caso, però, i lavori saranno eseguiti a suo rischio e pericolo (si tenga tra l’altro presente che l’azione del condomino, a tutela del decoro architettonico, è imprescrittibile).
Sempre in tema di autorizzazione, può accadere che il regolamento di condominio imponga obbligatoriamente al singolo di darne preventivamente notizia all’amministratore o di conseguire preventivamente il <nulla osta> dell’assemblea. In questo caso, la violazione della norma regolamentare può anche comportare la violazione del compossesso sulle parti comuni spettante a tutti i condomini che, da soli o collettivamente, potrebbero esperire azione possessoria per spoglio o per molestia (si veda, in questo senso Tribunale di Milano 20/11/2000).
Attenzione ai metri!
Le regole sulle distanze per installare il condizionatore
Altro limite all’installazione di un impianto di climatizzazione è rappresentato dal rispetto delle distanze in verticali o in appiombo, di cui all’articolo 907 del Codice civile. Secondo questa norma, se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui esistono vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.
Il contenzioso sul punto è tuttavia assai meno consistente e può riguardare i condomini dei piani soprastanti per la violazione della distanza di 3 metri in verticale misurati dalla soglia della finestra o dei terrazzi del piano superiore.
A questo proposito si tenga presente che, agli effetti del rispetto delle distanze verticali, per costruzione deve intendersi non solo il manufatto in mattoni e cemento, ma qualsiasi opera di qualsiasi specie che ostacoli l’esercizio della veduta (si vedano, ad esempio, le sentenze della Cassazione del 17/05/1955, n. 1445 e del 22/11/1955, n. 12907).
Infine, tra le altre cautele che devono essere tenute in considerazione in vista dell’installazione del climatizzatore, rientrano anche quelle relative alle immissioni di rumore a norma dell’articolo 844 del Codice civile e quelle relative allo stillicidio della condensa.
Decoro architettonico / Le violazioni
Signorile o economico, storico o recente, la nozione di decoro architettonico di un condominio, in vista dell’installazione di impianto di aria condizionata, rimane tra le questioni più delicate da affrontare.
La Cassazione. In materia, la giurisprudenza ha argomentato che <se è vero che il divieto di alterare il decoro architettonico dell’edificio in condominio posta dall’articolo 1120, secondo comma, Codice civile, vale anche per i fabbricati che non rivestono particolari pregi artistici, tuttavia ciò non significa che qualsiasi opera, la quale implichi una modificazione del preventivo aspetto esteriore dello stabile, debba considerarsi vietata a priori e in senso assoluto. In realtà, poiché il criterio estetico debba essere contemperato con quello utilitario, deve quindi ritenersi lecito un mutamento estetico, che non comporti un pregiudizio economicamente valutabile, è pur sempre necessario accertare, caso per caso, se l’edificio abbia in realtà un’armonia e unità di linee e di stile e se la modificazione l’abbia in effetti compromessa o turbata in maniera appariscente e apprezzabile, in guisa da incidere negativamente sul decoro dell’edificio stesso e da risolversi in un deprezzamento di esso> (pronuncia della Cassazione 2134 del 26 luglio 1962).
La teoria. Nel caso di un condizionatore d’aria, può dunque ipotizzarsi un’alterazione del decoro architettonico – in genere della facciata – quando il corpo esterno dell’impianto risulti molto visibile all’esterno e interrompa le linee architettoniche dell’edificio. Fermo restando che il decoro, di cui all’articolo 1120, secondo comma, Codice civile, non ha nulla a che vedere con i vincoli relativi alle bellezze naturali e artistiche dell’immobile, che rilevano solo nei rapporti tra esecutore delle opere e pubblica amministrazione preposta alla tutela dei vincoli.
Certo è che in materia i dubbi restano. É vero che, in termini teorici, per decoro deve intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono alle
varie parti dell’edificio nonché all’edificio stesso, nel suo insieme, una determinata e armonica fisionomia, ma
questo non significa necessariamente che si tratti di edificio di particolare pregio artistico (si veda in questo
senso Cassazione 10513 del 23 ottobre 1993; Cassazione 10507 7 dicembre 1994; Cassazione 8381 29
luglio 1995; Cassazione 1297 7 febbraio 1998).
L’accertamento. Ma il difficile arriva quando si passa dalle enunciazioni teoriche all’accertamento concreto, posto che la violazione del decoro è accertata discrezionalmente dal giudice di merito. Tant’è che l’indagine volta a stabilire se in concreto ricorrano gli estremi di una violazione del decoro architettonico rientra tra i poteri discrezionali del giudice di merito – che ricorrerà all’ausilio di un perito – e non è sindacabile in Cassazione, se adeguatamente motivata (confronta, per tutte, la già citata Cassazione 1297 del 7 febbraio 1998).