Arch. Laura Bruno

Ingombro arredi fissi

Altezza soppalco

Il certificato di abitabilità è un documento riguardante un bene immobile da destinare ad uso di abitazione, che viene rilasciato dal comune nel cui territorio è ubicato l’immobile stesso, al fine di dichiarare sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Fu anche chiamato licenza di abitabilità o, con lievi differenze interpretative, licenza d’uso o licenza di occupazione.

Il certificato di abitabilità è già presente in un edificio composto da più unità abitative, che sono già a des che compongono un condominio già esistente. Se invece la casa è una unità o piu unità costruite ex novo allora bisogna ottenere il certificato suddetto.

L’agibilità, rilasciata dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale, deve essere richiesta con riferimento ai seguenti interventi:

1. Nuove costruzioni;
2. Ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
3. Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici stessi e degli impianti.

Il trasferirsi da un’abitazione all’altra impone denunciare al proprio comune la residenza nuova e con esso la dimensione ai fini fiscali.

Ma attenzione  a non abitare scantinati o appartamenti dove le superfici delle stanze sono inferiori a quelle richieste dalle leggi. I parametri minimi da rispettare sono:

I parametri minimi da rispettare affinché l’immobile possa essere classificato ad uso abitativo e possa ottenere un certificato di abitabilità sono:

• Altezza media ponderale 2,70m (2,40 per i corridoi o sotto i soppalchi).
• Dimensione minima per monolocali per una persona 28m² (servizi igienici inclusi).
• Dimensione minima per monolocali per due persone 38m² (servizi igienici inclusi).
• Rapporto aeroilluminante minimo per ogni stanza di 1/8 della superficie calpestabile.
• Dimensione minima delle camere da letto singole 9m².
• Dimensione minima delle camere da letto doppie 14m².
• Conformità dell’impianto termico, idrico ed elettrico.
• Rispetto della normativa acustica

Inoltre l’abitabilità va richiesta nel caso del recupero di un sottotetto.

Cosa accade in sua assenza?
Il ruolo del certificato è assolutamente di primo piano, dato che in sua assenza non è possibile godere dell’immobile anche se lo stesso è stato costruito in conformità alle norme igienico-sanitarie, urbanistiche e alle prescrizioni dalla concessione edilizia.

Cosa avviene in caso di compravendita?
Nel momento in cui il venditore consegna un bene completamente diverso da quello pattuito o privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente, il contratto può essere nullo.

Il certificato di agibilità , infatti, costituisce un requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, che caratterizza l’immobile e la cui mancanza determina un inadempimento del venditore (a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito).

La sola conoscenza da parte dell’acquirente del mancato rilascio del certificato, non accompagnata da una rinuncia da parte dello stesso, pone i presupposti per rendere nullo il contratto e per procedere con un’azione legale (che deve avvenire entro 1 anno con notifica entro 8 giorni dalla stipula).

La certificazione di agibilità , quindi, diventa una condizione essenziale da verificare prima di valutare qualsiasi compravendita immobiliare.
Un’eccessiva superficialità o noncuranza sia da parte dell’acquirente sia da parte del venditore può essere causa di forti e impreviste svalutazioni, annullamento del contratto o lunghi e sfiancanti procedimenti giudiziari.

Inoltre, nella scelta di un immobile da acquistare, è importante verificare sempre le porzioni di edificio abitabili e considerare che il valore commerciale di un locale non abitabile deve essere inferiore.