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CONDOMINIO, costruire, manutenzione ordinaria e straordinaria, AMMINISTRATORE
I rapporti tra proprietari, inquilini e amministrazione condominiale. |
I rapporti tra proprietari, inquilini e amministrazione di condominio sono sempre stati molto diffcili. Ma a rendere più complesso un rapporto di convivenza forzata è l’assenza totale di consulenti imparziali all’interno delle persone che lo gestiscono. L’unico motivo è che già un amministratore rappresenta un costo. Poi si se il condominio si presenta molto dinamico, dove tutti vogliono dire la loro opinione, la riunione di condominio diventa ingestibile.
Potete entrare in contatto con me scrivendo nel form sottostante o cliccando sui contatti
Buongiorno,
sto facendo dei lavori in casa e un amico architetto mi da una mano come direttore lavori.
Per la sua prestazione è possibile usufruire della detrazione del 36%? Se si c’è bisogno di una dicitura particolare in fattura o basta una cosa del tipo “direzione lavori in opere di ristrutturazione”?
grazie
t
Salve, T!
Non basta una dicitura così generica, ma bisogna specificare nell’oggetto l’indicazione dell’immobile e dati catastali, nonchè è importante, come in ogni fattura, riportare il nominativo con il codice fiscale, del beneficiario.
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Il proprietario dell’appartamento sottostante il mio ha piazzato lo scambio del condizionatore anzichè sotto la sua finestra, Sopra, quindi verso le mie finestre, l’amministratore gli scriverà una lettera ma mi dice che oltre ciò non può fare; che se la missiva rimane senza esito dovrò procedere io per via legale. In sostanza che possibilità reali ho di farglielo togliere? Io non mi posso permettere il condizionatore quindi non posso metterlo per chiudere le finestre ed evitare che lo scarico del suo renda, com’è ora il mio appartamento invivibile. Grazie
Questo suo racconto è la rappresentazione del disinteresse completo per gli altri che ci vivono intorno. Sappia che da codice civile ogni molestia può essere sanata. E’ necessario avere una perizia tecnica con rilievo termometrico e fonometrico. Spiego: un tecnico può scrivere una perizia tecnica, dove può riportare i dati della temperatura rilevata nei pressi della sua finestra e i db (decibel) emessi dalla macchina.
Sono rilievi molto importanti che stabiliscono se c’è un superamento dei limiti sopportabili dall’uomo nelle diverse ore della giornata. Una tabella della temperatura emessa dalla macchina esterna del condizionatore e del suono emesso dalla medesima macchina, può essere messa in paragono con i limiti consentiti per legge nelle diverse ore diurne e notturne.
Le dò un ulteriore consiglio. Non dica a nessuno che vuole procedere per vie legali chiamando un perito e un avvocato prima di averlo fatto e letto se i parametri rilevati sono superiori a quelli consentiti, permettendole di vincere una causa oppure di riuscire anche tramite una semplice conciliazione, perchè può produrre ulteriori forme di astio nei suoi confronti. Proceda chiamando un tecnico e stia attento a non pagare una parcella molto alta. Può cmq sempre contattarmi e chiedermi ulteriormente come procedere.
aldina mi ha scritto:
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salve architetto,
volevo chiederle una consulenza.nel nostro palazzo di 4 piani e di 50 anni per eliminare la barriere architettoniche un condomino vuole mettere un elevatore esterno che da noi profani sembra alterare il decoro architettonico dello stabile. come possiamo verificare che questo elevatore sia a norma del art.1120 del c.c. e quanto costa una relazione di un architetto perchè tutti noi condomini visto il progetto portate ci sembra una cosa obrobriosa grazie
La mia Risposta è stata:
salve!
Premettendo che, come molti sanno, l’art.1120 del c.c così come cita il testo “Innovazioni – I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. “, riguarda appunto le innovazioni che si voglio proporre e realizzare all’interno degli spazi comuni.
Per quanto riguarda l’adeguamento delle barriere architettoniche, se è una richiesta fatta da un condomino che ha particolari problemi di deambulazione, la legge è a suo favore, nel senso che può provvedere da solo alle spese, ma per controbbattere ad un vostro rifiuto deve presentarsi all’ufficio tecnico del suo comune presentando il suo progetto e farsi accettare una deroga con una struttura che non alteri di molto il decoro dell’edificio antico. La spesa può sostenerla da solo perchè c’è una specifica pratica con un fondo che gli viene riservato per la sua invalidità. Ovviamente sempre in funzione della sua invalidità potrà installare un meccanismo di superamento dei dislivelli il meno ingombrante possibile per evitare di ingombrare quelle vie di fuga neccessarie al condominio. La relazione di un architetto è un parere che va basato sempre su parametrici tecnici, quindi informarsi all’ufficio tecnico sulla base della datazione storica dell’edificio, se ci sono vincoli storici, e con il progetto presentato vedere se e quali sono le problematiche e/o danni statici/estetici che può apportare la sua realizzazione.
Il mio personale pensiero è che se questo condomino ha necessità, possa invece che essere contrastato , essere aiutato nominando un tecnico valido che possa fare un progetto accettabile da tutti. Le soluzioni idonee ci sono sempre!
Spero di essere stata di aiuto a tutti.
Vorrei gentilmente sapere da lei come va ripartita la spesa di una causa contro un condomino che il condominio ha perso.La somma da pagare è di € 8500,00.
Grazie
Le spese legali dovute dal condominio soccombente in una causa si ripartiscono tra tutti i condomini, eccettuati quelli che hanno agito in giudizio e quelli che tempestivamente hanno notificato il loro dissenso alla lite. Altro fattore molto importante è che bisognerebbe creare un fondo cassa comune in modo che le spese per eventi particolari, quali anche spese legali siano immediatamente disponibili per estinguere il debito. E spesso questo fondo è costituito anche da introiti non ripartiti tra i condomini, ma costituenti un fondo comune spendibile, ripeto per spese straordinarie. Di conseguenza non rientra la suddivisione della quota da pagare tra le ripartizioni secondo millesimi condominiali, che costituisce l’unico sistema di ripartizione della spesa comune straordinaria tra condomini, proprio quando non c’è un fondo comune.
Si aggiunge che la spesa va ripartita secondo quindi le tabelle millesimali, ma nulla vi vieta stabilire tra voi una equa spesa, se pensate di essere una unica grande famiglia!
Spero di essere stata esaustiva.
Buongiorno Architetto,
vorrei porle il seguente quesito. Ero proprietaria di un immobile con una terrazza esclusiva che faceva da lastrico solare ad un altro proprietario. Ad agosto di quest’anno abbiamo venduto l’immobile in questione, ma l’inquilino sottostante a luglio ci ha comunicato che aveva delle infiltrazioni e senza passare dall’amministratore abbiamo deciso di comune accordo di rifare le grondaie per evitare problemi ai nuovi acquirenti, che non sapevano niente di questo problema dal momento che pensavamo di averlo risolto con questi lavori. A distanza di 3 mesi dalla vendita, ci ha ricontattato l’inquilino che abita sotto la nostra ex terrazza e l’acquirente per dirci che ci sono altri problemi con la terrazza e che hanno dovuto rifare l’impermeabilizzazione e la pavimentazione, dicendoci che dobbiamo pagare le spese. Dal momento che abbiamo venduto chi deve pagare queste spese? Noi o i nuovi acquirenti? Ci sarebbero dei presupposti perchè i nuovi acquirenti possano rivolgersi ad un avvocato per richiederci le spese? Oppure siamo totalmente esonerati? Premetto che la fattura relativa ai lavori fatti a luglio è stata emessa adesso a novembre e non abbiamo ancora pagato la ns. quota. Grazie per i chiarimenti. Saluti
Ricapitolando….
In qualità di ex proprietaria dell’immobile con una terrazza esclusiva, ma anche copertura di un’altra proprietà, siete intervenuti sull’eliminazione di danni da infiltrazioni.
Ad agosto di quest’anno avete venduto l’immobile e l’inquilino sottostante a luglio vi ha comunicato che aveva delle infiltrazioni. Avete preso di comune accordo la decisione privata di rifare le grondaie per evitare problemi ai nuovi acquirenti. I medesimi nuovi inquilini sono rimasti ignari della questione, in quanto voi avete pensato di risolvere il tutto con i lavori.
Dopo 3 mesi dalla vendita, vi ha ricontattato l’inquilino che abita sotto quella che non è più vostra terrazza e l’acquirente, per dirvi che ci sono altri problemi con la terrazza e che hanno dovuto rifare l’impermeabilizzazione e la pavimentazione, dicendovi che dovevate pagare le spese.
A mio parere e ragionando sui fatti ….
Venduta la casa non siete piu responsabili di nulla e nemmeno implicati nella spesa. Ma l’errore l’avete fatto a monte!
Dovevate periziare con un professionista i danni, mostrarli in condominio, poi decidere di pagare i danni conseguenziali alle infiltrazioni, ma non dovevate pagare la risoluzione del problema, quindi il rifacimento della grondaia. Chiamando un professionista avreste saputo anche il perchè.
Quando ci sono infiltrazioni la causa non è mai unica. E così vi ritrovate ad essere inseguiti da altri problemi e da persone che ne continuano ad approfittare.
Ora non è compito vostro pagare, se i danni rilevati da agosto in poi sono imputabili ad altri ulteriori danni sopravvenuti da un terrazzo che nei mesi si è deteriorato con il sole dell’estate e le piogge di quest’autunno.
Ma rischiate di pagare se i lavori della grondaia ( e non solo ma anche della impermeabilizzazione del terrazzo) dovevano risolvere i problemi di infiltrazione e non sono stati risolti, quindi responsabili degli ulteriori danni che si sono susseguiti.
Salve, vorrei gentilmente chiedere un consiglio…In una riunione di condominio si è deliberato di spostare un pozzetto d’ispezione rete fognaria,(funzionante) perchè il nuovo proprietario nn ha letto nel rogito della sua presenza nella sua veranda di questo pozzetto, e nn vuole dare l’accesso all’amministratore qualora ce ne fosse bisogno. Per il quieto vivere 13 condomini hanno aderito e 3 di cui io nn abbiamo aderito! Posso astenermi al rifacimento del pozzetto, visto che è funzionante cosi come si trova? Legalmente ci vuole un progetto per la realizzazione? E poi il diritto di servitù che c’è da 28 anni, mi deve essere corrisposto? Grazie…
Buongiorno, chiedo la sua consulenza per due quesiti a cui non so rispondere.
Abito in villetta plurifamiliare composta da 4 appartamenti (A,B,C e D), due al piano terra e due al piano primo.
Eseguiremo un ampliamento, costruendo in appoggio all’edificio esistente una nuova parte, questa nuova ala (in realtà una stanza 4×4 per piano) interesserà solo due proprietari, il proprietario dell’appartamento al piano terra denominato per convenzione A, e il proprietario del piano primo (sopra A) denominato per convenzione C.
Per quanto riguarda norme, vincoli, autorizzazione Comune e Condomini etc è tutto a posto.
Il proprietario dell’appartamento C vuole richiedere che il lastrico solare gli sia dato in proprietà e quindi uso esclusivo; di fatto è l’unico appartamento che può accedervi semplicemente aprendo un varco di comunicazione tra la sua mansarda di proprietà esclusiva e il lastrico a livello. Provvederà a sue spese alla trasformazione da lastrico solare in terrazza a livello, senza creare nessun danno estetico (i parapetti sono esistenti) o materiale.
Volevo sapere se l’eventuale indennizzo sarà da corrispondere in percentuale a tutti i condomini (A+B+D) oppure se solo a quelli che hanno il nuovo lastrico solare come copertura (quindi abitazione A).
Come si calcola l’eventuale indennizzo ?
Grazie per la cortese consulenza, cordiali saluti
SI CHIAMA INDENNITÀ DI SOPRAELEVAZIONE
L’occupazione che si va a compiere è dovuta ad una soprelevazione. In quanto tale siete tenuti a corrispondere l’indennità di sopraelevazione a ciascuno degli altri condomini.
Come spiega L’avvocato Rezzonico sul suo sito web:
La indennità deve essere peraltro valutata in relazione non alla pura e semplice superficie del suolo condominiale, ma alla volumetria costruibile o al numero di locali costruibili secondo gli strumenti urbanistici comunali, sicché il valore del suolo si determina in base alla volumetria totale edificata, che si ottiene con il sopralzo o in base al totale dei locali che risulteranno costruiti.
Il diritto all’indennità si configura come diritto di credito, sicché il termine di prescrizione dell’indennità è quello decennale (art. 2946 c.c.) e, in caso di ritardato pagamento dell’indennità, i condomini creditori – se vogliano conseguire il pagamento degli interessi – devono mettere in mora il debitore, a norma dell’art. 1282 c.c. (Cassazione, 16/10/1990, n. 10098). L’obbligo del pagamento sorge infatti all’atto dell’ultimazione dei lavori, ma gli interessi per ritardato pagamento, da parte di chi ha sopraelevato e a favore degli altri condomini, decorrono solo dalla data di messa in mora a norma dell’art. 1282 c.c..
In tema di calcolo dell’indennità di sopralzo, una consolidata giurisprudenza ha peraltro puntualizzato che, assunto come elemento base per il calcolo dell’indennità di cui all’art. 1127 c.c., il valore del suolo su cui insiste l’edificio o la parte di esso che viene sopraelevato, questo importo va poi diviso per il numero dei piani compreso quello di nuova costruzione, deducendo infine dal quoziente così ottenuto, la quota che spetterebbe al condomino che esegue la sopraelevazione, in relazione al piano o parte di piano o più piani di sua proprietà: la somma residua costituisce l’ammontare dell’indennità, da ripartirsi tra gli altri condomini (Cassazione, 20/6/1960, n. 1635; 26/3/1976, n. 1084; 21/8/2003, n. 12292).
Il lastrico solare può essere di proprietà comune dei condomini ed usato da tutti o da uno soltanto dei condomini e può essere di proprietà esclusiva e appartenere anche a chi non abbia alcun altra proprietà nel condominio.La proprietà del lastrico solare è peraltro normalmente collegata al diritto di sopralzo e solo in relazione a quest’ultima evenienza occorre tener conto del disposto di cui all’articolo 1127, Codice civile, per il quale i condomini possono opporsi alla sopraelevazione se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
In ogni caso, chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occupare con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare e detratto l’importo della quota a lui spettante.Si tenga, peraltro, presente che, a norma dell’articolo 3, del Testo unico edilizia, Dpr 380/2001, sono considerati interventi di nuova costruzione anche gli interventi relativi alla «installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati e di struttura di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni che siano utilizzate come abitazioni, ambienti di lavoro o come deposito, magazzini e simili e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee».
La nuova disposizione, ancorché di immediata efficacia solo nei rapporti con l’amministrazione comunale, è tuttavia tale da far ritenere costruzioni anche le strutture amovibili, con tutte le conseguenze del caso sia in ordine alla sussistenza della sopraelevazione, sia in ordine alla modifica dei millesimi, a norma dell’articolo 69, n. 2, disposizioni attuative, Codice civile. Per quest’ultima disposizione, le tabelle millesimali possono essere modificate «quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani di espropriazione parziale o di innovazione di vasta porta, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzione di piano».
Ovviamente per tutti i calcoli dovete avvalervi di un tecnico ma anche di un avvocato di fiducia.
Grazie a lei per la sua richista, cordiali saluti
Buongiorno a Lei,
le rispondo domanda per domanda:
A) Posso astenermi al rifacimento del pozzetto, visto che è funzionante cosi come si trova?
Non può astenersi dal rifacimento del pozzetto se non entro 30 gg dalla delibera assembleare attraverso una impugnativa legale e qui spiego meglio…
” l’impugnazione delle delibere “annullabili” deve essere proposta necessariamente ed a pena di decadenza entro 30 giorni dalla data della deliberazione (nel caso ad impugnare siano i condomini presenti all’assemblea), o dalla data di comunicazione della delibera per gli assenti.
Naturalmente non possono impugnare la delibera i condomini che hanno espresso voto favorevole ad essa (art. 1137 c.c.). ”
B) Legalmente ci vuole un progetto per la realizzazione?
Non è ai fini legali che si richiede un progetto ma ai fini della fattibilità e del riconoscimento dei costi da sostenere, in quanto tutti devono sapere quanto dovranno spendere, secondo i propri millesimi, inoltre lo spostamento dovrà essere tecnicamente eseguito bene!
C) Il diritto di servitù che c’è da 28 anni, mi deve essere corrisposto?
Questo pozzetto della rete fognaria è condominiale e quindi fondamentale alla manutenzione della rete stessa. Il diritto di servitù che ognuno di voi ha non può essere revocato ma sarà spostato su altra area, quindi il nuovo proprietario non avrà più un aggravio di servitù sulla sua proprietà. Per questo nelle mie competenze non vedo indennizzo da corrisponderle. Meglio chiedere ad un avvocato!
sperando di esserle stata utile cordiali saluti
Arch. Bruno Laura
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Sono proprietario di un appartamento e di un garage siti in un complesso condominiale costituito da più palazzine tra cui la mia, abitata da altri 4 condomini proprietari degli appartamenti che occupano.
Dopo aver notato tracce evidenti di umidità nel mio garage, ho provveduto a fare effettuare lo scasso di una parte della pavimentazione e di una parete; a seguito di tale intervento ho potuto notare che le tubazioni dei quattro condomini erano corrose da ruggine e in situazioni molto precarie.
Ho interessato al riguardo l’amministratore di condominio che, dopo aver fatto effettuare un preventivo per il ripristino dei danni (ammontanti ad euro 1.100), ha invitato i proprietari delle tubazioni al versamento di quanto dovuto in relazione alla lunghezza dei tubi da sostituire.
Solo un condomino si è opposto al versamento della quota adducendo pretesti vari ed in ultimo quello che il problema è di natura privata e non condominiale.
L’amministratore a questo punto mi ha fatto sapere che non poteva più curare la questione o indire una riunione straordinaria condominiale con i proprietari della palazzina in quanto si trattava di spese che dovevo gestire personalmente con i singoli condomini.
A questo punto Le chiedo se davvero non è compito dell’amministratore di condominio occuparsi di tale questione e se ha qualche soluzione darmi sulle azioni da intraprendere.
RingraziandoLa anticipatamente porgo cordiali saluti.
Buongiorno.
Lei è proprietario del garage danneggiato.
Diciamo che avrebbe dovuto chiamate un tecnico e provvedere ad una perizia per danni…senza la quale tutto ciò che dice diventa facilmente strumentalizzabile da parte di chi ha provocato il danno. Il danno è stato provocato dalle tubazioni dei quattro condomini corrose da ruggine e in situazioni molto precarie…..quindi queste tubazioni diciamo private perchè portano acqua per ogni appartamento singolo e non è una montante condominiale… passano attraverso un muro perimetrale condominiale e hanno provocato danni nella sua proprietà. Ha fatto bene a convocare l’amministratore ma le tubazioni sono private e ogni proprietari deve provvedere personalmente ad eliminare la fonte di danni nella sua proprietà.
Adesso deve provvedere ad una lettera scritta ad ongli prorpietario consensiente e non. Ricevere risposta scritta e qual’ora qualcuno non intende deve provvedere ad un invito di un avvocato.
Altra strada se quel qualcuno non provvede può realizzare i lavori rimettendoci la quota per ripristinare lo stato dei luoghi e alla prima bolla, muffa interviene cmq con un avvocato facendosi pagare quello che paga ora e il resto dei danni per negligenza ed il fastidio di nuovi lavori.
Il tutto si deve rimettere in mano ad un perito tecnico.
Rimango a disposizione per altri chiarimenti.
Arch. Laura Bruno
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